住宅ローンの「繰上げ返済」が最高の資産運用術

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住宅ローンの「繰り上げ返済」が最高の資産運用術

投資と言えば即座に頭に思い浮かぶのは、株式投資やFXではないでしょうか。世間では、一般の主婦が十数億円稼いで無申告だったために、税務調査が入ったなどのニュースが流れていたこともあります。

 

インターネットの普及によって、素人でも投資の世界に簡単に参入することができるようになったためです。ただ、最終的に収支がプラスになる人は全体の10%だと言われています。

 

短期的でなら収支がプラスになる人は大勢います。しかし、最終的にはマイナスの収支になって投資の世界から撤退する人とプラスマイナスゼロの人が全体の90%ということになります。

 

そのようなリスクの高いものに投資をして、元金がマイナスになってしまっては本末転倒です。むしろ、手を出してしまったがために損をしてしまいます。

 

ただ、10%の確率であっても大金を手にして、将来に不安のない生活を手に入れる夢を描いているのならやってみるしかありません。

 

投資についての考え方

 

そもそも投資とは、余剰金でやるものです。余ったお金をどのように運用して増やすかを考えることです。一昔前であれば、銀行に預けておくだけで年利5%もの高い還元がありました。

 

しかし、現代の銀行の年利は0.01%ほどです。100万円を銀行に預けていても、1年間で100円の利子しか還元されません。

 

そのため、株式投資やFXに余剰金が流れるのは理解できます。しかし、株式投資やFXはゼロサムゲームと言われています。つまり、集めたお金を誰が持っていくのかだけのゲームということです。仕組みはカジノと差ほど変わりありません。

 

あなたのお金を投資するためには、ディーラーに手数料をとられます。ゲームに勝つ10%の人が集めたお金を総取りしていくため、90%の人はマイナスかプラスマイナスゼロになるのは必然です。

 

そんなリスクの高い投資よりも、100%確実に運用益のある投資があります。

 

住宅ローンを借りている人限定の情報になってしまいますが、「住宅ローンの一部繰り上げ返済」が最強です。運用利回りは、銀行から借りている住宅ローンの年利と同等になります。私の場合であれば1.075%の運用利回りということになります。

 

この方法が、1番効果的でリスクのない資産運用の方法になります。

 

これについては動画でも解説しています。

 

 

資産運用の実例

 

私は分譲マンションを31歳のときに3,170万円で購入しています。住宅ローンを35年の変動金利で2,900万円借りました。金利は保証金を組み込み式にしたため、保証金0.2%と金利0.875%で合計1.075%の年利になっています。

 

この記事を書いている時点では、住宅ローンは約1,700万円残っており、15年間で完済する予定です。15年で完済すると、住宅ローンで支払う金利の総額は約230万円ですみます。

 

一方、35年で完済すると金利で支払う総額は、600万円以上になります。計算すると「35年完済の場合600万円-15年完済の場合230万円=370万円」を削減できることが理解できます。

 

私がなぜ15年間で住宅ローンの完済ができるのかというと、毎月家計簿をつけて余剰金は貯蓄などで無駄に放っておかず、毎月マメに一部繰り上げ返済をしているからです。

 

例えば、毎月5万円の貯蓄をする余裕があったとします。そのお金を毎月繰り上げ返済にまわしていけば、通常の返済額とは別に年間60万円の元金を打ち消すことができます。

 

ちなみに、ほとんどの銀行で繰り上げ返済はインターネット上から無料で申し込むことができます。

 

元金を削ることができれば、削った分の金額の金利を支払わずにすみます。そのうえ、本来元金を削るためのお金も減額されます。

 

私の場合であれば、1万円を一部繰り上げ返済する毎に約30円の返済額が削減できます。5万円であれば、約150円になります。

 

これを繰り返していけば、1年間に「150円×12カ月=1,800円」を削減できます。10年間であれば、「1,800円×10年間=1万8,000円」の削減になります。15年間ならば、「1,800円×15年間=2万7,000円」を削減することができるのです。

 

毎月7万5,000円の住宅ローンを支払っているのであれば、「7万5,000円-2万7,000円=4万8,000円」まで減額できます。

 

さらに、一部繰り上げ返済をすると返済をした翌月から住宅ローンが減額されます。減額できた分も一部繰り上げ返済にまわせば、その効果は絶大です。

 

期間短縮と再計算方式の注意点

 

繰り上げ返済を申し込むとき、「期間短縮方式」か「再計算方式」のどちらにするのか選択しなければなりません。

 

期間短縮方式とは、35年の返済期間を34年、33年と短くしていく方式です。ただ、毎月の返済額は変わりません。再計算方式とは、毎月の返済額を減額する方法です。ただ、返済期間は変わりません。

 

この2つの方式を選択するときに、「期間短縮方式」を選ぶのはやめてください。

 

期間短縮方式を選択してしまうと、リスク分散に問題があります。実際の話なのですが、私の友人は期間短縮方式を選んでいました。

 

あるとき、寄る年波の不況の影響で住宅ローンの返済が厳しくなってしまいました。友人は、繰り上げ返済をするたびに期間短縮方式を選択していました。そのため、返済期間は短くなっても毎月の返済額は借りた当初のままです。

 

なんとか仕事を増やして債務不履行は免れましたが、あぶないところでした。

 

一方、もし再計算方式を選択していれば、返済期間は短くなりませんが毎月の返済額は大きく減っているため、返済に耐えられます。

 

まとめ

 

あなたが、住宅ローンを借りているのであれば、資産運用は「繰り上げ返済」が最強です。毎月の余剰金はなるべく住宅ローンにまわして、「再計算方式」を選択してマメに返済してください。

 

それによって削減できる金額は、370万円以上になります。

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篠田蔵之介

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