住宅ローンの繰上げ返済は「再計算方式」がリスクが低い

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住宅ローンの繰上げ返済は「再計算方式」がリスクが低い

住宅ローンの繰上げ返済には、「期間短縮方式」と「再計算方式」の2つの方式があります。期間短縮方式とは、月々の返済額を変えずに返済期間を短縮する方式です。

 

銀行から借り入れるときに契約した35年間などの返済期間を、34年11カ月のように短縮できる方式です。繰り上げ返済を毎月していけば、34年10ヶ月、34年9カ月、34年8カ月・・・・のように短縮していくことができます。

 

ただ、どれだけ繰り上げ返済をしようと毎月の返済額は変わりません。また、数千円程度の繰り上げ返済では1カ月分すら短縮できません。

 

期間短縮方式のメリットとデメリット

 

返済期間を減らすことができれば、トータルで支払う返済額を大きく減らすことができます。例えば、毎月10万円の住宅ローンを返済する契約をしていたとしましょう。

 

35年の返済期間を34年の返済期間にまで短縮することができれば、総返済額は「10万円×12カ月=120万円」も削減することができます。ただ、返済期間を短縮することは簡単ですが、毎月の返済が厳しくなってきたからと言って元に戻すことは困難になります。

 

毎月の返済が厳しくなってきたと言うことは、あなたの経済状況が悪くなってきたことを指します。

 

すると、銀行は以前審査した信用を改めなければならないと判断します。そのため、銀行から再審査を要求されます。再審査に通らなければ、期間を元に戻すことはできません。また、銀行側からすれば余分な調査が必要になります。そのため、手数料を要求されます。

 

再計算方式

 

一方、再計算方式は返済期間を変えないまま毎月の返済額を減らす方式です。毎月返済する金額を、10万円から9万9,000円のように減らしていくことができます。

 

毎月少しづつでも繰り上げ返済をしていけば、毎月の返済額10万円を5万円まで減額することは実際に可能です。

 

期間短縮方式を選択するリスク

 

住宅ローンは最長で35年もの長い期間付き合うことになる借金です。35年もの長い期間には何が起きるか誰にもわかりません。社会や会社、家庭の経済状況や環境は刻々と変わっていきます。

 

繰上げ返済で「期間短縮方式」を選んでいると、15年経過したあたりで返済に苦しみだす人を多く見かけます。借り入れた当時はお金に余裕があったかもしれませんが、子どもの進学や失職、親の介護などさまざまな理由でお金に余裕がなくなります。

 

コツコツと毎月繰り上げ返済をしても、返済額は減っていないため何かあったときには返済が辛くなってしまう可能性はあります。

 

一方、再計算方式で繰り上げ返済を続けていけば、残業がなくなったりボーナスが減ったり無くなったりしても耐えることができます。毎月の返済額が減っているためお金にある程度余裕ができます。

 

実際、私は毎月の住宅ローンの返済額5万7,000円を6年で2万7,000円まで減らしています。毎月3万円も余裕ができれば、毎月繰り上げ返済できるうえに、何かあったときの保険になります。

 

ボーナス払いで16万1,500円を年に2回支払いますが、万が一会社からボーナスが支払われなくなる事態に陥ったとしても耐えることができます。

 

もしも私が期間短縮方式を選んで繰り上げ返済し続けていたとすると、会社からボーナスが減額されたり無くなったりすると返済できなくなる可能性が非常に高くなります。

 

また、再計算方式は返済額の減った分を繰り上げ返済にまわしていけば、加速して住宅ローンの完済を早めることができます。期間短縮方式を選ばなくても、期間を短縮して一括完済することも可能です。

 

そのため、あなたが繰り上げ返済を考えるのであれば、「再計算方式」を選んだほうが、リスクを分散することができるのです。

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篠田蔵之介

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