銀行で「借り換え」をするときの注意点

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銀行で「借り換え」をするときの注意点

優遇金利が下がり続けるような状況が続いても、すでに住宅ローンを組んでしまっている人に恩恵はありません。新規で住宅ローンを借り入れる人にしかメリットはありません。

 

そのため、今借りている銀行よりも他の銀行から借りたほうが金利が有利になるのであれば借り換えを考えたほうが賢明です。

 

借り換えとは、現在借りている銀行の住宅ローン残債を違う銀行から全額借り入れて一括返済することを言います。

 

私の場合で言えば、当時借り入れした金利が1.175%でした。ただ、6年経過したあたりで一番低い金利を提示している銀行は0.588%です。

 

その金利差は「1.175%-0.588%=0.587%」にもなります。金利ではわかりづらいので、簡単にお金に換算してみましょう。

 

例えば、2,000万円借り換えをしたときに、借入期間が残り29年だったとしましょう。

 

単純計算すると、「2,000万円×0.587%×29年=340万4,600円」もの差額になります。(実際は元金が減っていくので金額はより少なくなります)

 

このような状況であれば、借り換えをする意味があると言えます。

 

借り換えに必要な4つの先行投資

 

先ほどの例のように、30年間で340万4,600円もの金額を削減できるのであれば、非常に魅力的だと言えます。ただ、借り換えをするには先行投資が必要になります。

 

まず1つ目に、不動産登記費用が必要になります。不動産登記とは、簡単に説明すると土地や建物の所有者が誰なのかわかるように国が管理している制度です。

 

この制度を法務局が担当しているのですが、法務局に申請することを登記と呼んでいます。登記には、100種類ほどあると言われています。その中でも、借り換えをする場合は「抵当権設定登記と抵当権抹消登記」の2つが必要になります。

 

抵当権設定登記とは、「土地や建物の所有者はお金を返してもらうまでは銀行です」という登記になります。そして、抵当権抹消登記とは、「お金を全額返済してもらったので銀行の所有権を抹消します」という登記になります。

 

この2つの登記をしないと、借り換えをすることができません。登記は、銀行が指定する司法書士に任せなければなりません。

 

司法書士に支払う手数料は、8万円から14万円の間だと銀行から言われます。そのほかにも、交通費や通信費、謄本代、消費税、名義変更などで3万円ほど必要になります。

 

登記だけで11万円から17万円ていどの出費を考えておかなければなりません。

 

また、司法書士によって費用が異なるので、借り換えが実行される直前までは実際にいくらかかるのかわかりません。見積もり段階よりも数万円高い可能性があるので覚悟しておかなければなりません。

 

2つ目に、収入印紙税が2万円ほど必要です。収入印紙代は、新規で住宅ローンの契約をするときに必要になる税金です。借り入れる金額によって収入印紙代は異なります。

 

ただ、ほとんどの人は2万円になると思います。1,000万円から5,000万円までの借り入れ金額では2万円の収入印紙代になるからです。

 

ちなみにですが、100万円から500万円の借り入れであれば2,000円分、500万円から1,000万円までは1万円分、5000万円以上は6万円分の収入印紙が必要とされています。

 

この収入印紙代は、どの銀行で借り換えても同じ金額になります。

 

3つ目に、銀行の事務手数料が必要になります。名前の通り、銀行が対応するのにかかる費用です。手数料は銀行によって大きく金額が異なります。3万2,500円ていどの銀行があれば、借り入れる金額の2%も要求する銀行もあります。

 

例えば、2,000万円借り入れるのであれば、「2,000万円×2%=40万円」の事務手数料ということになります。その差額は「40万円-3万円=37万円」にもなります。

 

金利が低い銀行ほど2%の事務手数料を請求する銀行が多いです。一方、金利が比較的高めの銀行は事務手数料が3万円になっていることが多いようです。

 

そのため、どの銀行で借り換えるのが一番コストパフォーマンスが高いのか緻密な計算をしてみないとわからないので注意が必要です。

 

4つ目に、すでに借りている銀行に一括返済したときの手数料が必要になります。中には一括返済手数料が設定されてない銀行もあります。一括返済手数料も各銀行さまざまですが、1万円から5万円の間が相場と言えます。

 

これら4つの先行投資額を合計すると、最低でも借り換えには20万円前後が必要になることが理解できます。事務手数料や一括返済定数量によっては50万円前後必要になります。

 

ただ、先行投資額を遥かに上回って住宅ローンの返済金額を削減できるのであれば、借り換える意味はあると言えます。

 

借り換え時の2つの注意点

 

借り換えには、大きな労力が必要となるのはもちろんのこと、実際に借り換えをしようと行動してみると意外な盲点がいくつかあります。

 

まず1つ目には、インターネット上で一括返済すると1万円と表示されていても、借り換えの場合はインターネット上ではできません。

 

インターネット上からの一括返済をすると、抵当権抹消登記に必要な書類が自分の手元に届くまでに2週間から3週間かかると銀行から言われます。インターネット上から一括返済を申し込んで店頭に取りに行くことも拒否されます。

 

しかし、新規で借り入れる銀行側は融資する当日に抵当権抹消登記に必要な書類を要求してきます。この条件が飲めなければ借り換えさせてもらえません。

 

そのため、手数料が倍になりますが店頭で一括返済をしなければなりません。店頭で一括返済をすれば、その場で抵当権抹消登記に必要な書類をその日に受け取ることができるからです。

 

2つ目に、借り換えの場合は借り入れ期間を延長することができません。普通に考えてみると、新規で借り入れるので期間を35年で再度借り入れらるように思います。

 

また、借り入れ期間が長いほうが毎月の返済額を減らすことができます。そのうえ、減った返済額分は繰り上げ返済にまわせば総返済額を減らすことができます。

 

しかし、借りている銀行側の借り入れ残り期間が29年の状況で借り換えると、新規で借りる銀行でも最長29年までの契約しかできません。これは、銀行間でのルールのようなのでどうすることもできません。

 

35年で借り入れなおしたいのであれば、今の住宅を1度売却しなければなりません。その後、新しく住宅を購入して新規で住宅ローンを組まなければなりません。

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篠田蔵之介

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