分譲マンションの鉄部塗装の費用は高すぎる

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分譲マンションの鉄部塗装の費用は高すぎる

新築の分譲マンションを購入して5年ほど経過すると、マンションの管理会社から「鉄部塗装」を提案されます。主に共用廊下まわりにある消防用設備の扉や箱、電気系統を囲っている箱などが対象になります。

 

こういった鉄で覆われた箱型の囲いは、年月と共に外の雨や風の影響によって塗装が剥がれてきます。これを「経年劣化してきた」と表現します。

 

塗装が剥がれだすと、そこから鉄は酸化しはじめます。そして、少しづつサビが目立つようになっていきます。そうなってくると1番問題になるのは美観が損なわれていくことです。

 

美観を損なったまま放置してしまうと、損なっているのが当たり前になってしまいます。すると放置され続け、ほかのサビた箇所も気にならなくなってきます。そして、次第に廃墟のようなマンションになってしまいます。

 

そのほかにも、サビた鉄は脆く壊れやすくなります。壊れてしまった扉や箱は、購入して取り換えれば美観を取り戻せます。しかし、購入して取り換えるとなると大きな費用が必要になります。

 

それよりも長期的に考えて安く抑えたいのであれば、劣化部のみを塗装したほうが美観をすぐに取り戻せるうえに耐久性を伸ばすことができます。

 

鉄部塗装の施工費用

 

私の購入した15階建て分譲マンション全44戸の場合を例にあげると、管理会社から提示された「劣化部のみの鉄部塗装」の費用は37万円にもなりました。

 

この費用は管理会社が提示してきた金額のため、まったく競争の原理が働いていない「言い値」そのものです。

 

事実、理事会でもない私が独自で価格調査を行ったところ、26万円にまで下がった見積もり書を管理会社と関係のない会社から提示してもらうことができました。

 

削減できた金額は「37万円-26万円=9万円」にもなります。削減率は「9万円÷37万円=約24.3%」にもなります。

 

26万円を提示してくれた塗装会社は、創業から40年以上で大手の分譲マンションなども手掛ける下請け会社です。

 

これほどの金額をなぜ削減できるのかというと、理事会が独自で相見積もりを行っていないからです。そもそも、マンションで立ち上がる理事会は誰もやりたがりません。まったくの無報酬で他人のお金のことを考えるのは面倒だからです。

 

ここに管理会社が目をつけています。総会で区分所有者が相見積もりを行ったのかを聞いてみても、「弊社のほうで相見積もりを行った結果です。」と言われるだけです。

 

そして、質問した区分所有者も実際に塗装会社へ足を運び、相見積もりをとってくるるわけではありません。そのため、管理会社の言葉を鵜呑みにするしかなくなります。

 

損失する金額例

 

鉄部塗装は、新築の場合であれば5年ていどは施工しなくても問題ありません。しかし、一定の年数を経てから2年に1度施工するのが基準となっています。

 

マンションに50年住むつもりであれば、「50年-5年÷2年=22.5回」もの鉄部塗装を実施することになります。そうなると、鉄部塗装だけで「22.5回×9万円=202万5,000円」もの金額を上乗せされていることになります。

 

このツケは、数十年後に「修繕積立金の不足」という大義名分で全住民から徴収されます。私のマンションの場合であれば、1戸につき「202万5,000円÷44戸=約4万6,000円」を臨時徴収される日がきます。

 

しかも、そのほかにも多くの修繕項目があります。その全てが約24.3%も上乗せされているとすれば、巨額の損失になります。

 

私の住んでいるマンションであれば、30年間で計画されている修繕計画の総額は3億5,000万円にもなっています。損失する金額は「3億5,000万円×24.3%=8,505万円」にものぼります。

 

もし相見積もりをすることなく修繕を繰り返していくと、そのツケはすべて住民に還ってきます。1戸が負担する総額は「8,505万円÷44戸=約193万3,000円」にもなります。

 

30年のうちに、管理費や修繕積立金とは別に193万3,000円を用意しておかなければなりません。または、修繕積立金の値上げによって毎月負担していかなければなりません。

 

しかも、削減できる負担額が1戸につき193万3,000円です。削減したとしても値上がりは必要なため、その負担額はさらに大きな金額になります。

 

まとめ

 

管理会社から提示される金額は約24.3%高く見積もられている可能性があります。これを見過ごし続けていくと、総額で約8505万円、1戸につき約193万3,000円もの負担をすることになります。

 

理事会や管理組合、区分所有者の誰かが管理会社の力を使わずに見積もりをとることが重要です。

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篠田蔵之介

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